三、发展形势分析
(一)发展机遇
1.区域战略的叠加优势，带来良好的住房发展动力。
宣城是皖苏浙省际交汇城市，是上海、南京、杭州、合肥等省会城市地理几何中心，是长三角27个中心区城市之一，也是长三角G60科创走廊成员城市、南京都市圈成员城市、杭州都市圈观察员城市，拥有众多国家和区域性战略叠加的区位优势。随着京福高铁、杭黄高铁以及商合杭高铁等相继建成运行和芜宣机场的正式通航，宣城与长三角主要城市实现了一小时交通圈。便捷的交通条件有助于宣城市融入南京都市圈、皖南文化旅游示范区、长三角城市群等区域，有助于芜马宣经济圈的构建，带动区域一体化发展，促进产业升级转型，同时产业发展为深入推进新型城镇化提供动能，为住房发展带来推动力。
2.城镇化水平不断提高，扩大住房消费市场。
2020年宣城市常住人口250万人，城镇化率60.82%，低于全国(63.89%)平均水平，仍有大量农业人口未进入城镇，未来城镇化发展的潜力较大。随着宣城市战略地位提升，产业和资本要素加速集聚，将有效促进宣城市就业岗位增长。随着户籍制度改革不断深化，为农民进城创造条件。
3.人居环境显著提升，满足高品质住房需求。
宣城是安徽省唯一的首批国家生态文明建设示范市，国家生态县全覆盖，荣获中国健康养生休闲度假旅游最佳目的地。宣城是国家低碳试点城市、国家森林城市、国家园林城市、全国绿色发展优秀城市、全国第二批生态文明先行示范区。境内森林覆盖率达60%，空气优良率超90%，PM2.5平均浓度为33微克/立方米，空气优良天数比例92.6%，空气环境质量常年达到国家二级标准。集中式饮用水水源地水质达标率保持100%。同时，以“一山一湖三河十园”为主体，城市绿道和街头游园为补充的城市绿化体系基本建成，人均公园绿地面积达到15平方米以上。随着宣城市城市建设水平、基础设施和公共服务水平全面提升，增强周边乡镇居民向中心城区集聚，满足更多居民对高品质住房的需求。
(二)面临挑战
1.住房品质有待提升。随着保障房建设和房地产市场的快速发展，目前城市居民基本居住要求已满足，住房消费理念实现了从量到质的提升，居民购房更加关注项目规划设计、套型面积、建设质量、景观环境、公共配套、物业管理、售后服务、居住群体等因素，但中心城区商品住房同质化程度高，高品质楼盘较少，房地产开发建设水平有待进一步提升。
2.配套设施有待提升。近年来，随着土地出让，一些住宅小区相继建成并交付使用，但与住宅小区相配套的中小学、医院、菜市场、商场、水电气和公共交通等配套设施规划建设滞后，影响了城市居民的正常生产、生活。
3.房屋租赁市场有待完善。中心城区住房租赁较为活跃，尤其是学区附近租赁住房出现一房难求的状况，居民主要通过房产中介机构、网络平台和户外广告栏中提供的出租房源信息，缺乏专业的住房租赁企业，住房租赁信息不对称，住房租赁市场培育机制不完善。未建立完善的房地产交易市场和住房租赁信息发布系统，房管、公安、城管、市场监管、街道办事处等部门之间尚未形成有效合力。
4.土地供应保障有待加强。近几年，中心城区已出让的土地中普遍存在征地拆迁难、杆线迁移难、基础设施配套不全等问题，未严格落实净地出让，导致责任界定模糊，缺乏制约和处罚机制，严重影响项目按期开工建设。
四、总体思路和发展目标
(一)指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届五中全会精神，认真贯彻落实习近平总书记考察安徽重要讲话指示精神，坚持稳中求进工作总基调，科学把握新发展阶段，坚决贯彻新发展理念，服务构建新发展格局。坚持以人民为中心的发展思想，始终把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点。突出住房的居住属性，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”基本定位，满足首套刚需，支持改善需求、遏制投机炒房。坚定稳地价、稳房价、稳预期调控目标，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，着力防范化解房地产市场风险。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，努力实现让全体人民住有所居。
(二)总体思路
健全城镇住房基本保障体系，持续提升公租房保障能力，不断增强困难群众对住房保障的获得感、幸福感和安全感。有序开展老旧小区环境综合整治，切实改善群众生活生产环境，提高老旧小区居民的幸福指数;建立多层次商品房供应体系，满足首套刚需，支持改善需求;培育和发展住房租赁市场，特别是长期租赁，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，更好的为租赁利益相关方服务;加强房地产市场监管，着力防范化解房地产市场风险。
(三)基本原则
1.坚持房住不炒，突出居住属性。牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期，建立房地产长效管理机制。突出住房居住属性，抑制投资投机性购房，多方式满足不同层次居民住房需求，促进住房消费健康发展。
2.坚持市场为主，加强政府保障。充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，统筹考虑住房市场供应与政府住房保障的有效衔接，实行政府兜底，提升住房保障水平和保障能力，推动有效市场和有为政府更好结合，完善住房市场体系和住房保障体系。
3.坚持深化改革，推动创新发展。以改革创新为根本动力，统筹兼顾住房发展同实体经济之间的关系。完善人口、土地与住房联动机制，加强住房与人口落户、义务教育等相关政策的协调，强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性和协调性。
4.坚持质量优先，适应美好生活。加强住房市场前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，转变住房开发模式，加强老旧小区改造，依靠科技进步和创新，提高住房建设质量，提升住房品质，改善居住环境，增加住房新供给，逐步满足人民群众对美好居住生活的向往。
5.坚持因城施策，落实主体责任。切实提高政治站位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，根据经济和社会发展水平，因城施策，落实城市主体责任，把新发展理念贯穿住房发展全过程，实现住房发展更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全。
(四)发展目标
1.人口规模测算
假设一段时期内，户籍人口和暂住人口保持稳定的增长率，运用计算方程：Y =C*(1+X)t。其中：Y代表预测年份总人口，C代表基期年总人口，t代表年份，X代表年均增长率。这一方法受人为因素影响较大，但其结果能够较为准确反映对未来城市人口增长的理性判断。
根据现行城市总体规划， 2020 年中心城区人口为 65 万人，2030年中心城区人口为100万人。
目前，宣城市城镇化水平已经达60.82%，而根据城市化发展普遍规律，在城镇化30%～70%阶段是城镇化加速发展的阶段。随着长三角区域一体化发展提升至国家战略与G60科创走廊建设战略的实施，宣城市社会经济发展迎来了千载难逢的机遇，具备了实现跨越式发展的基础条件。“十四五”期间，宣城市城镇化发展递增速度按年均1.5个百分点预测，则 2025 年城镇化水平达到70.21%。