海淀区“十四五”时期危旧楼房改建工作试点实施方案
为进一步深化我区老旧小区综合整治，推动危旧楼房改建工作有序开展，落实市住房城乡建设委等《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》(京建发(2020)178号)政策，特制定本实施方案。
一、指导思想和工作原则
(一)指导思想
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话和对北京工作重要批示指示精神，落实国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》(国发〔2021〕8号)、市委市政府《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平意见》。根据老旧小区特点和新时期人们对美好生活的向往，结合“城市更新”专项行动，以深化改革为动力，勇于担当、攻坚克难，进一步凝聚共识，完善配套功能，提升建设品质，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。
(二)工作原则
以《北京市城市总体规划(2016年-2035年)》《海淀分区规划》为依据，遵循区域总量平衡、户数不增加的基本原则，以排除居住危险和安全隐患为前提，以推进城市有机更新为出发点和落脚点，适当改善居住条件。坚持先行先试，选取试点项目组织实施。
二、试点改造范围及内容
(一)试点改造范围
本次试点改造范围为：经市、区房屋管理部门认定，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，以及经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。
对不可移动的文物、历史文化街区、重点地区范围内涉及的不能原址改建的楼房，按照相关规定执行。
中央单位(含中央国家机关、在京部队、在京企事业单位)危旧楼房改建政策另行制定。
(二)试点内容
通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，排除居住危险和安全隐患，完善公共配套服务设施，健全物业管理制度，改善居住环境，提升城市发展质量。
三、试点工作组织程序及要求
(一)完善危旧楼房改建工作组织实施体系
由区老旧小区综合整治指挥部负责此项工作，即由分管副区长任总指挥，区住房城乡建设委主任、区房管局局长任副总指挥，成员单位包括：区发展改革委、区财政局、市规划自然资源委海淀分局、区住房城乡建设委、区城市管理委、区国资委、区房管局、区民政局、区审计局、海淀消防救援支队、区园林绿化局、区水务局、区生态环境局、区城管执法局、海淀交通支队及各街镇。指挥部办公室设在区住房城乡建设委，负责统筹、协调指挥部日常工作。
(二)明确各街镇分指挥部体系
各街镇作为分指挥部，落实危旧楼房改造主体责任，由本街镇行政主要负责同志牵头，并抽调人员专门负责此项工作;负责制定本辖区内危旧楼房改造工作计划和方案，并组织实施、协调推进、后续治理等各项工作。
(三)建立长效管理机制
各街镇要充分发挥基层党组织作用，形成政府主导、居民自治、社会力量协同的小区治理体系。通过街镇和社区居委会指导和监督，健全业主大会和业主委员会，夯实居民自治的组织基础，建立符合小区实际的物业管理和专业化管理相结合的管理模式，优化小区服务管理机制。
(四)确定实施主体
合理确定改建项目实施主体，程序应公开透明，并充分征询居民意见。其中：对于单独产权单位的改建项目，产权单位可作为实施主体(区属直管公房原则上由海房投资集团作为实施主体)，也可委托有群众工作经验、信用等级高、组织实施能力强的企业作为实施主体;对于产权单位为两个(含)以上的改建项目，由区政府组织多方产权单位就实施主体、国有土地使用权等相关事宜签署协议，按照协议约定确定实施主体;对于产权单位不明确的改建项目，由各街镇提出建议经区政府授权依规确定实施主体。
(五)征求意见
各街镇组织实施主体进行意向摸底调查、编制规划设计方案和改建实施方案，征求街区责任规划师和相关居民意见。改建实施方案要包括改建范围、内容、资金筹措方式、安置方式、居民参与决策程序、工程周期、物业管理和收费等内容。
(六)审批程序
改建项目各项程序在区级各主管部门办理。各主管部门作为指挥部成员单位，要在相关手续办理等工作上主动做好业务指导，简化审批程序、缩短审批时间。
(七)规划土地政策
1.供地方式。改建项目参照经济适用房项目办理建设手续，原国有土地使用权需全部收回。住宅用地以重新划拨的方式供给;经营用地通过协议出让给项目实施主体，并办理国有建设土地使用权首次登记。
2.建设规模。依据街区控规集约利用土地资源，可适当利用地下空间、腾退空间和闲置空间补建区域经营性和非经营性配套设施，其中经营性配套设施用地通过协议出让方式供应，增加的配套设施由区政府统筹安排使用，不得改变使用用途。
原则上，改造后居民户数不超出现状。为改善居民居住条件，具备条件的可适当扩大建筑规模。安置后，因异地安置或货币补偿而剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。